転勤でしばらく家を空けることになり、このまま空き家にしておくのはもったいないと感じていませんか。けれど「賃貸 貸す」と調べても、契約の仕組みや手続き、管理のことまで一度に理解するのは不安ですよね。このページでは、初めてでも安全に家を貸し出せる具体的な流れと注意点を整理しています。読み進めるうちに、自宅を賢く運用する第一歩がきっと見えてくるはずです。

賃貸で家を貸す前に知っておきたい基本と法律上の仕組み

賃貸で家を貸すことは、個人でも資格なしで始められます。
ただし会社員の場合は、副業規定に抵触する可能性があるため、勤務先の就業規則を必ず確認する必要があります。
とくに公務員や大企業勤務の人は「管理委託」を利用して、実質的な運営を不動産会社に任せる形にすれば、副業と見なされにくいケースが多いです。
賃貸借契約には主に「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
この違いを理解しておかないと、転勤や一時的な不在から戻る際にトラブルとなることがあります。
普通借家契約は更新が基本で長期安定向き、一方の定期借家契約は期間満了で終了となり、再入居や売却の予定があるオーナー向きです。
特に転勤中に自宅を貸す手続きでは定期借家契約を選ぶと、「いつまで貸すか」を明確に設定でき、戻りやすいという利点があります。

また、住宅ローン残債がある物件は「居住用」を前提とする契約になっていることもあり、賃貸に出すには金融機関の承諾が必要です。
違反すると契約違反になる場合があるため注意しましょう。
仕組みを理解したら、次は実際に貸し出しに向けて何を準備すればよいのかを見ていきましょう。

賃貸で家を貸すための準備と手順

初めて賃貸で家を貸すときは、まず全体の流れを把握することが重要です。
「家を貸す際の初めての手順ガイド」として、基本的には査定から契約まで以下のステップで進みます。
特に一戸建ては庭や外構のメンテナンス、マンションやアパート一室では管理規約確認など、物件タイプによって準備範囲に差があります。

賃貸に出す前の5ステップ

1. 査定依頼：不動産会社に家賃査定を依頼し、近隣の相場を把握します。築年数や立地によって条件が変わるため、複数社から見積りを取るのが安全です。
2. 管理会社選定：入居募集や修繕対応を任せるパートナーを決定します。手数料相場は家賃の3〜5％程度が目安です。
3. 賃料・条件設定：普通借家契約（更新あり）か定期借家契約（期間満了型）かを選び、敷金・礼金・契約期間を調整します。
4. クリーニング・修繕：ハウスクリーニングは3〜10万円前後が一般的で、古い物件ほど軽リフォームで印象改善が期待できます。
5. 入居者募集・契約締結：写真撮影と物件情報登録後、入居希望者との契約書を作成します。トラブル防止のため原状写真も残しておくと安心です。

また、「マンションを賃貸に出すための準備チェックリスト」では管理組合への届出が必須な場合があり、共用部使用ルールも確認しておきましょう。
一戸建ての場合は設備点検（給湯器・エアコンなど）と外壁・屋根の状態チェックも欠かせません。これらを怠ると修繕費負担が増える原因になります。
準備が整ったら、収益性を左右する賃料設定について確認してみましょう。

賃貸で貸す家の家賃設定と収益シミュレーション

家賃の相場と価格設定の決め方は、賃貸経営の収益性を左右する最も重要なポイントです。
まず確認すべきは、自分の物件がある地域の家賃相場です。立地条件、築年数、最寄り駅からの距離によって相場は大きく変わります。複数の不動産会社に査定を依頼し、提示された金額を比較することで適正な範囲を把握できます。
通常、査定結果の中央値を基準にして家賃を設定しますが、空室対策として相場より1〜2割下げて設定するケースも有効です。また、エアコンや給湯器などの設備を新しくするだけでも入居希望者の問い合わせ数が増える傾向があります。
次に、賃貸経営の収益シミュレーション作り方を見ていきましょう。
単に家賃の金額を見るだけではなく、実際に手元に残る利益（キャッシュフロー）を把握するために、以下のような項目を数値化してみるのがおすすめです。

これらを基に、年間家賃収入から経費を差し引き、実質利回り（純利益÷投資額）を算出します。
もし利回りが低い場合は、リフォームによる付加価値アップや短期定期借家契約での運用も検討対象になります。
地域の需要動向を常にチェックし、柔軟に家賃や条件を見直すことで、長期的な安定収益につながります。
家賃を設定した後は、いよいよ入居者募集と契約のステップです。

賃貸で家を貸す際の入居者募集と契約方法

入居者募集を始めるときは、まずどの媒体で募集するかを決めることがポイントです。
不動産会社に仲介を依頼すれば、SUUMOやアットホームなど主要な賃貸募集サイトへ自動掲載され、幅広い層に訴求できます。
一方で、自主管理を考えているなら、ECHOESなどのオーナー向け自動掲載ツールを使えばコストを抑えつつ集客可能です。
写真は明るく撮影し、主要設備（エアコン・ネット対応・駐車場など）を具体的に記載すると閲覧数が上昇します。
また、地域の家賃相場を考慮して、家賃を1～2割程度柔軟に設定すると空室リスクを減らせます。
入居希望者が現れたら、信頼できる入居者を選ぶために適切な審査を行うことが大切です。
特に家賃滞納やトラブルを避けるためには、基本情報の確認だけでなく、経済的信用力も判断する必要があります。

入居者審査で確認すべき4項目

• 勤務先と雇用形態（正社員・契約社員など）
• 年収と家賃比率（手取りの3分の1以下が目安）
• 連帯保証人の有無とその収入・職業
• 信用調査会社による支払い履歴・過去の賃貸実績

これらを満たしていれば、家賃滞納リスクが大幅に減少します。
保証会社の利用も併用すると、借主の支払い遅延時に立替対応が可能になり、安心して貸し出せます。
契約時には「賃貸契約書の基本項目」を細かく明記することが重要です。
契約書には、修繕負担の範囲、敷金・礼金の取り扱い、退去時の原状回復条件を具体的に記載します。
さらに、更新有無や契約満了時の退去条件を明確にしておくと、後々のトラブルを未然に防げます。
契約が済んだ後は、実際に貸し始めた後の管理や運営が重要になります。

賃貸で貸した家の管理とトラブル対応

家を賃貸に出した後は、安定した収入を維持するための「日常管理」と「トラブル対応」が重要になります。
管理の方法には大きく分けて「自主管理」と「管理委託」、そして「サブリース」があります。どの方式を選ぶかによって、オーナーの時間的負担や収益性が大きく変わります。
まず、自主管理では手数料が不要なため家賃を全て自分の収入にできますが、その代わりに入居者対応、修繕依頼、滞納処理などを自ら行う必要があります。
一方、管理会社に委託するメリットは、すべての対応を専門業者が代行してくれる点です。特に初めて家を貸す人や遠隔地で管理する人に向いています。委託費用は月額家賃の3〜5％ほどが相場です。
さらにリスク回避型として人気なのが「サブリース」方式で、不動産会社が一括借り上げし、空室時も一定額を保証してくれます。ただし実際に受け取る家賃は相場の80〜90％程度になります。

以下の表で、それぞれの管理方式をまとめました。

万一、家賃滞納が発生した際の対応手順は次の通りです。
まず1週間以内に電話やメールで催促し、それでも支払いがない場合は内容証明郵便で正式に督促します。
保証会社を利用している場合は同時に立替申請を行い、返済計画を確認します。それでも解決しない場合は弁護士を通じて法的手続きを検討しましょう。
トラブル発生時ほど迅速な対応と記録保存が重要です。無理に感情的な交渉をせず、専門業者や管理会社へ早めに任せることが安全です。
管理を行う際には、税金や保険の処理も避けて通れません。

賃貸で貸す場合の税金・保険・経費の知識

賃貸で家を貸すと、得た家賃収入は「不動産所得」として課税対象になります。
年間の賃貸収入から経費を差し引いたあと、所得が20万円を超えた場合には確定申告が必要です。これが賃貸収入の確定申告方法と節税対策の基本です。
経費として計上できる主な項目は、固定資産税・火災保険料・修繕費・減価償却費などで、これらを適切に記録しておけば税負担を軽くすることができます。
特にリフォームや設備交換の費用は、全額または年次分割で経費化できる可能性があり、節税につながります。
また、住宅ローンの利息分も経費対象となるケースがあるため、明細を必ず保存しておきましょう。
不動産所得には所得税（5〜45％）と住民税（10％）が課されるため、手元に残る実質的な利益を計算するときはこれらを差し引いて考えることが重要です。
次に、賃貸運営で忘れやすいのが保険加入です。
火災保険・家財保険の賃貸向けおすすめプランでは、借主による水漏れや火災などで損害を受けた場合にも補償を受けられる「家主賠償責任保険」への加入が安心です。
火災や自然災害だけでなく、漏水トラブルや近隣への被害補償まで補う範囲を確認して選びましょう。
さらに地震リスクが高い地域なら「地震保険」も追加しておくと安全です。
これらの保険料も不動産所得の経費として扱えるため、納税時に控除対象になります。
最後に、初めて家を貸す人が気を付けたい細かな注意点を整理してみましょう。

初めて賃貸で家を貸すときの注意点まとめ

住宅ローンが残っている家を賃貸に出す場合は、まずローン中でも賃貸に出す際の金融機関対応が最重要となります。
住宅ローン契約の多くは「自己居住」を条件としているため、銀行などの金融機関へ事前に承諾を得ないまま貸し出すと契約違反になる可能性があります。
特に転勤など一時的な貸出の場合、「一時転貸許可申請」を提出することで、条件付きで貸出が認められるケースもあります。
金融機関によって審査基準や承諾条件が異なるため、早めの相談が安心です。
次に注意したいのが、分譲マンションを賃貸に出す際の管理規約確認です。
マンションによっては規約で「賃貸禁止」や「法人契約不可」と定められている場合があります。この違反が発覚すると、管理組合から是正勧告や罰金措置を受けることもあるため、契約前に「専有部分の賃貸可否」や「届出義務」の有無を必ずチェックしましょう。
また、共用部の利用ルールや駐車場使用制限も事前確認が必要です。
そして最もトラブルに発展しやすいのが親族や友人に貸す場合の注意点と契約方法です。
信頼関係に依存して口頭で契約を交わすと、退去時の原状回復費用や支払い遅延で揉めるケースがあります。
親しい間柄でも必ず書面で賃貸借契約書を作成し、現状写真（室内・設備）を保存しておくことが基本です。形式よりも「ルールの明文化」が後のトラブル防止につながります。

貸す前に確認すべきチェック項目5つ

• ローン中物件の場合は金融機関へ承認申請したか
• 管理規約で賃貸禁止・制限条項がないか
• 管理組合への届出書類を提出したか
• 親族・知人相手にも必ず書面契約を作成したか
• 現況写真・設備状態を記録し保存しているか

これらを踏まえて、あなたの状況に合った最適な賃貸運用方法を検討していきましょう。

賃貸 貸す まとめ：初めての家貸しを安心して進めるために

転勤などで自宅を一時的に空けるとき、「空き家のままにしておくのはもったいない」と思う一方で、初めて家を貸すとなると多くの不安があるものです。この記事では、賃貸として自宅を貸すまでの流れや契約方法、管理、税金など、初心者がつまずきやすいポイントを整理してご紹介しました。

家を貸すときに大切なのは、「適正な賃料設定」「信頼できる管理会社の選定」「トラブルを防ぐための事前準備」の3点です。これらを押さえておけば、大きなリスクを回避しながら安定した賃貸運用につなげることができます。特に、賃料相場の確認や契約形態（普通借家契約・定期借家契約）の選定は専門知識が必要な部分ですので、不動産会社のサポートを上手に活用するとよいでしょう。

最後に、「まずは信頼できる不動産管理会社に相談する」ことが、安心して賃貸を始める第一歩です。手続きの流れを理解し、管理や税務の不安を解消すれば、転勤中でも物件を有効活用でき、将来的な再利用や資産価値維持にもつながります。

この記事を通じて、手続きの難しさやトラブルへの不安といったペインポイントが解消され、「賃貸 貸す」という行動をより前向きに進める自信を持っていただけたなら幸いです。